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Hemos preparado este artículo para ayudar a los anfitriones en Airbnb a familiarizarse con sus responsabilidades como anfitriones y para ofrecer una descripción general de las distintas leyes, normativas y prácticas recomendadas que pueden afectar a los anfitriones en Viena, al igual que nuestro artículo nacional para Austria. Es su responsabilidad verificar y cumplir con cualquier obligación que se le aplique como anfitrión. Este artículo puede servir como punto de partida o como un lugar al que puedes volver si tienes preguntas. Sin embargo, no es exhaustivo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Le recomendamos que se mantenga al día con las leyes y los procedimientos vigentes.
Algunas de las leyes que podrían afectarte son complicadas. Si tienes alguna otra pregunta, ponte en contacto directamente con el Ayuntamiento de Viena o consulta a un asesor local, como un abogado o un asesor fiscal.
Por lo general, los apartamentos en Viena se pueden alquilar con fines turísticos. Sin embargo, pueden aplicarse restricciones según lo establecido en el Código de la Construcción de Viena o en la legislación civil. No obstante, es necesario cumplir con las normas y restricciones establecidas en el Código de Edificación de Viena, la Ley de Regulación del Comercio de Austria, la Ley de Registro, el Reglamento de Estadísticas de Turismo o el derecho civil. Además del límite de 90 días por año calendario para el uso compartido de la vivienda, también se requiere que siga existiendo una residencia en el departamento en cuestión. Asegúrate de consultar el sitio web del Ayuntamiento de Viena para obtener una descripción general de las diferentes leyes, normativas y requisitos que pueden afectarte como anfitrión en Viena. Por ejemplo, existen ciertas restricciones en las zonas residenciales o en las viviendas municipales de Viena:
Desde diciembre de 2018, el alquiler comercial de alojamientos está generalmente prohibido en las zonas residenciales designadas. Esto significa que, de conformidad con el artículo 7a del Código de la Construcción de Viena («Bauordnung»), no se permite el alquiler comercial habitual de locales residenciales con fines de alojamiento a corto plazo en zonas residenciales.
Sin embargo, según la ciudad de Viena, el uso compartido de la vivienda (es decir, que las personas alquilen ocasionalmente sus viviendas o habitaciones privadas si el anfitrión las utiliza principalmente con fines residenciales) no está contemplado en la ley y, por lo tanto, está permitido en las zonas residenciales. Sin embargo, no existe una definición legal clara de lo que es el uso compartido de la vivienda.
Verifique si su alojamiento se encuentra dentro de una zona residencial en el mapa de zonificación de la ciudad o comuníquese con el centro de atención de la ciudad.
Tenga en cuenta que, en 2023, se modificó el Código de Edificación de Viena (“Bauordnung”) para introducir restricciones adicionales a los alquileres de corta duración (para estancias de hasta 30 días). Para comprender cómo le afectan estos cambios como anfitrión, lo mejor es que consulte el sitio web del Ayuntamiento de Viena o que pregunte en la Oficina de Servicios de Desarrollo Urbano («Servicestelle Stadtentwicklung»).
Se prorrogará la prohibición de los alquileres de corta duración en zonas residenciales. A partir del 1 de julio de 2024, se aplicará una nueva prohibición de los alquileres comerciales de corta duración y de los alquileres de corta duración de viviendas por más de 90 días al año sin un permiso de exención fuera de las zonas residenciales. A partir de la fecha de anuncio de la disposición, los alquileres de corta duración fuera de las zonas residenciales seguirán estando permitidos durante otros seis meses sin necesidad de un permiso de excepción, a fin de que haya tiempo para obtener dicho permiso.
Le recomendamos que se informe sobre los nuevos requisitos, entre los que se incluyen:
En las zonas residenciales, se puede otorgar un permiso de exención para alquileres de corta duración en las condiciones establecidas en la Sección 7a (5) del Código de Edificación, que exige la sustitución de espacio residencial.
Fuera de las zonas residenciales, los anfitriones pueden solicitar un permiso de exención en virtud de la Sección 129 (1a) del Código de Edificación. Se requiere un consentimiento por escrito del propietario o propietarios de su edificio, y que menos del 50 % de las unidades de su edificio se utilicen para alquileres comerciales de corta duración. Dicho permiso de exención tendrá una validez limitada de hasta 5 años.
De conformidad con la Sección 135 (6a) del Código de Edificación, el mero hecho de ofrecer un departamento en Internet, por ejemplo, en Airbnb u otras plataformas en línea, en contravención de la normativa de edificación, se considera una infracción administrativa sancionable. El delito se sanciona con una multa de hasta 50 000 euros o, en su defecto, con una pena de prisión de hasta dos semanas.
En caso de que viva en una vivienda subvencionada, como las viviendas municipales vienesas u otras viviendas sociales, por ejemplo, en departamentos construidos por “Gemeinnützige Bauvereinigungen”, debe revisar su contrato de arrendamiento, ya que podría incluir disposiciones que prohíban el subarrendamiento sin la autorización del arrendador. El incumplimiento de una prohibición válida puede tener consecuencias graves, así que asegúrate de respetar las normas y de consultar a tu autoridad o asociación de vivienda si vives en una propiedad municipal y te interesa ser anfitrión.
Viena tiene un impuesto municipal para el que debe registrarse y que debe pagar periódicamente. Los anfitriones están obligados a recaudar y pagar el impuesto antes del día 15 del mes siguiente para las estancias pagadas en el mes anterior. Puede procesar sus pagos con una cuenta en línea. Encontrarás más información sobre tus obligaciones fiscales en el sitio web del Ayuntamiento de Viena, disponible en alemán y en inglés.
La Ley de Promoción del Turismo de Viena rige la recaudación de impuestos locales. Según la ley, cualquier persona que se aloje en la ciudad de Viena en un establecimiento de alojamiento o en un alojamiento privado a cambio de dinero debe pagar el impuesto municipal. Los menores que se alojen en Viena para realizar visitas escolares, formación profesional o en albergues juveniles, así como los estudiantes de las universidades de Viena y las personas que se alojen de forma continua durante más de tres meses en alojamientos privados, están exentos del impuesto municipal.
El impuesto se basa en el importe pagado por el alojamiento. Puedes calcular el impuesto con la herramienta de impuestos del Ayuntamiento.
Hay algunas exclusiones:
El 12 de diciembre de 2025, el Parlamento Provincial de Viena aprobó una enmienda a la Ley de Promoción Turística de Viena. Puede encontrar más información sobre estos cambios y la tasa impositiva vigente en el sitio web de la Ciudad de Viena.
A menos que se permita cobrar el impuesto local a una tasa fija, los propietarios del establecimiento de alojamiento deben mantener registros de tal manera que todos los alojamientos, así como el pago recibido por cada alojamiento individual, sean visibles de manera fiable.
En general, el dinero que ganas como anfitrión en Airbnb se considera un ingreso imponible que puede estar sujeto a diferentes impuestos, como el impuesto sobre la renta, el impuesto municipal, el impuesto turístico o el IVA.
Los formularios fiscales para Austria deben presentarse antes del 30 de abril siguiente a cada año fiscal. Consulte con el Ministerio Federal de Finanzas para saber cómo debe declarar los ingresos que obtiene como anfitrión, que puede encontrar en su resumen de ingresos como anfitrión. También es buena idea averiguar si puedes optar a otros créditos, como desgravaciones y bonificaciones fiscales.
Ten en cuenta que, a partir de enero de 2021, Airbnb comunicará a las autoridades fiscales austriacas datos específicos sobre el año anterior. Los datos se refieren a la identidad de los anfitriones y a sus actividades como anfitriones en la plataforma durante el año natural anterior. Esto se aplica tanto a los anfitriones de alojamientos como a los de experiencias. Puede encontrar más información sobre la presentación de datos en la sección ‘Impuestos nacionales’ del artículo sobre Austria.
En virtud de la Ley de Registro, los anfitriones, incluidos los de Airbnb, también están obligados a llevar un registro de huéspedes (antes denominado “hoja de huéspedes”). Todos los huéspedes, independientemente de la duración de su estancia, deben inscribirse en el registro de huéspedes en un plazo de 24 horas a partir de su llegada y deben darse de baja a su salida. En el sitio web de la ciudad de Viena, puede consultar qué obligaciones de declaración tiene en materia de estadísticas y en relación con sus huéspedes.