Málaga

Aparte de la normativa autonómica en materia de turismo, los anfitriones deben cumplir con la normativa urbanística que se aplica a las viviendas de uso turístico (VUT) de Málaga, la cual puede establecer prohibiciones o restricciones. A continuación, se proporciona información abreviada sobre la posibilidad de comercializar viviendas de uso turístico en Málaga, y sobre los requisitos y condiciones urbanísticas que deben tenerse en cuenta.

Recuerda que es tu responsabilidad comprobar y cumplir con todas las obligaciones y normativas que te correspondan como anfitrión. Este artículo puede servirte como ayuda para familiarizarte con tus obligaciones o como referencia para aclarar algunas dudas, pero no es exhaustivo y no puede considerarse asesoramiento jurídico o fiscal, de modo que te recomendamos que investigues por tu cuenta sobre estas cuestiones. Además, como no actualizamos este contenido en tiempo real, la normativa que hemos tenido en cuenta para elaborarlo puede haber sufrido modificaciones y, en consecuencia, tendrás que consultar todas las fuentes y asegurarte de que la información no haya cambiado recientemente. Si tienes cualquier pregunta o duda, te recomendamos que acudas a un abogado o asesor legal. Airbnb no se hace responsable de la exactitud o certeza de este contenido.

¿Es posible obtener una licencia actualmente en Málaga?

No, por moratoria vigente hasta agosto de 2028.

¿Cuáles son las condiciones urbanísticas para llevar a cabo la actividad en Málaga?

Aunque actualmente no es posible obtener nuevos permisos para ejercer la actividad, debes tener en cuenta que existe un límite máximo de un 8 % de viviendas de uso turístico por barrio sobre el número de viviendas familiares disponibles en dicho barrio.

Teniendo en cuenta dicho porcentaje, la ciudad se divide en tres zonas:

1. Zona de decrecimiento: no se permite obtener nuevos permisos.
2. Zona de crecimiento acotado: se permite obtener nuevos permisos hasta alcanzar una tasa de inscripción del 8 %.
3. Zona de control: se permite obtener nuevos permisos.

Por lo tanto, incluso si no hubiera una moratoria vigente, solamente se permitiría obtener nuevas licencias en las zonas 2 y 3. Puedes consultar en qué zona está ubicado tu inmueble en el siguiente enlace.

¿Qué requisitos deben cumplir las viviendas de uso turístico?

Como mínimo, las viviendas de uso turístico deberán disponer de:

• Acceso y evacuación adecuados independientes de los del resto del edificio.
• Instalaciones generales (agua, luz, teléfono, etc.) independientes de las del resto del edificio.
• Una dimensión mínima de 25 m² (o, en su caso, la que pueda establecer el planeamiento urbanístico en un futuro), y, en cualquier caso, de 14 m² por cada plaza de alojamiento ofertada. Es decir, si se ofertan 2 plazas, la vivienda deberá tener una dimensión mínima de 28 m².
• 2 baños si el número de plazas es superior a 5, y 3 baños si el número de plazas es superior a 8.
• Ventilación directa al exterior o a un patio ventilado en dormitorios y salones, y sistema de oscurecimiento de ventanas.
• Ventilación directa o forzada para la renovación de aire en cocinas y cuartos de baño.
• Aire acondicionado en habitaciones y salones si se alquilan en los meses de mayo a agosto, salvo que se trate de una casa cueva.
• Calefacción en habitaciones y salones si se alquilan en los meses de diciembre a marzo.
• Detectores de humo en una zona cercana a la cocina.
• Información turística, en soporte físico o electrónico, y un plano de la localidad de Málaga.

Además, las viviendas deberán estar amuebladas y dotadas de todo lo necesario para su uso inmediato (ropa de cama y baño, electrodomésticos, productos de limpieza, botiquín de primeros auxilios, extintor, etc.).

Ten en cuenta que, si alquilas tu vivienda entera, podrás alojar a un máximo de 15 personas, y si la alquilas por habitaciones, a un máximo de 6 personas. Además, en ambos casos no podrás ofrecer más de 4 plazas por habitación.

Por otra parte, conviene apuntar que para ejercer esta actividad tiene que estar prevista la compatibilidad del uso de hospedaje con el residencial en el planeamiento urbanístico.

Otras cuestiones importantes

Actualmente se está tramitando una modificación de la normativa de urbanismo y, por lo tanto, las condiciones que se detallan en este documento podrían cambiar.

Normativa urbanística consultada

• Instrucción 1/2024 sobre aplicación de la normativa urbanística a las viviendas de uso turístico.
• Modificación de la normativa del PGOU, disposición adicional 3.ª, para limitar viviendas de uso turístico (VUT) en zonas saturadas (pl 51/2024).
• Acuerdo de la Junta de Gobierno Local, de 14 de agosto de 2025, relativo al inicio del procedimiento de elaboración de la modificación de elementos pormenorizada de la normativa del PGOU núm. 26 (pl 43/2025).
• Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA).